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O Supremo Tribunal Federal (STF), em recente julgamento do Tema 1.348, decidiu que a transferência de imóveis para integralização do capital social de empresas é imune ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mesmo quando a empresa exerce atividade predominantemente imobiliária. A decisão representa uma importante conquista para empresários e proprietários de imóveis que pretendem organizar seu patrimônio por meio de pessoas jurídicas.
Até então, muitos municípios exigiam o pagamento do ITBI quando a empresa tinha como atividade principal a compra e venda, locação ou administração de imóveis. Com o novo entendimento, essa circunstância não impede a imunidade tributária. Assim, empresas patrimoniais e holdings familiares também poderão receber imóveis de seus sócios para integralização de capital sem a incidência do imposto.
Entretanto, a imunidade possui limites. Conforme entendimento anteriormente firmado pelo STF no Tema 796, a proteção constitucional não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social efetivamente integralizado. Por exemplo, se um imóvel de R$ 2 milhões for transferido para uma empresa, mas apenas R$ 1,5 milhão for destinado à integralização do capital social, a diferença de R$ 500 mil poderá sofrer incidência do ITBI.
Uma questão que ainda merece atenção envolve os imóveis declarados no Imposto de Renda por valores históricos inferiores aos de mercado. Imagine um imóvel avaliado atualmente em R$ 1 milhão, mas declarado pelo proprietário por R$ 200 mil. Se esse imóvel for integralizado na empresa pelo valor de R$ 200 mil, totalmente destinado ao capital social, permanece a discussão sobre a possibilidade de o município cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 800 mil. Essa controvérsia não foi definitivamente resolvida pelo novo julgamento.
A decisão também poderá beneficiar empresas que recolheram ITBI anteriormente apenas porque exerciam atividade imobiliária. Nesses casos, poderá ser analisada a possibilidade de restituição dos valores pagos nos últimos cinco anos, observados os requisitos legais, a situação de cada contribuinte e os efeitos definitivos da decisão do STF.
Portanto, o novo entendimento representa um avanço importante para o planejamento patrimonial e sucessório, especialmente na constituição de holdings familiares. A integralização de imóveis no capital social passa a contar com maior segurança jurídica, independentemente da atividade exercida pela empresa. Contudo, cada operação deve ser analisada individualmente, principalmente quanto ao valor atribuído aos imóveis e ao capital social efetivamente integralizado, para evitar cobranças tributárias e discussões futuras com os municípios.
Célio Armando Janczeski – Advogado e Assessor Jurídico da ACISLO
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